Об этом могут рассказать глобальные рыночные циклы
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», рассказал, почему падают цены на жилье в Москве, когда они начнут расти и что такое глобальные рыночные циклы. По словам эксперта, с конца 2014 года столичный рынок недвижимости находится в фазе затяжного кризиса. Кончится он не скоро, но основное падение уже позади, во всяком случае, для первичного рынка.
ЦИКЛЫ. Репченко находит сходство развития рынка недвижимости Москвы в 10‑летние периоды с 1991 по 2001 г. и с 2001 по 2011 г. Эти периоды делятся на первые семь лет роста и последующие 3 года стагнации.
Оба раза за семь лет цены на столичное жилье выросли примерно в семь раз: от 100‑200 долларов за метр до 1 тысячи долларов с сентября 1991-го по сентябрь 1998-го; от 700‑800 долларов за метр до 6 тысяч долларов с сентября 2001-го по сентябрь 2008-го. Однако нового семилетнего роста цен после 2011 года не последовало, в это время спрос был вялый.
Эксперт называет это третьей малой волной роста, продлившейся примерно 3 года. После нее в 2014 году рынок опять вошел в 10‑летний период. «Что позволяет проводить такие аналогии? — говорит Репченко. — Принцип подобия — один из ключевых на финансовых рынках. Смысл в следующем: если на графике цен вырисовывается такая‑то картинка, то с большой долей вероятности она будет продолжена».
Так, с декабря 2014 года московский рынок недвижимости вошел в период продолжительностью 10 лет, т. е. кризис продлится до 2024 года.
ПОИСКИ ДНА. Дно рынка вторички по ценам будет достигнуто через два-три года, примерно к 2020 году. За это время снижение составит еще 20‑30 % или около 120 тысяч рублей за метр против 170 сейчас.
«Цены на новостройки уже в основном упали и в некоторых проектах близки к уровню дна, — объясняет эксперт. — А на вторичном рынке ситуация иная: частники крайне неохотно идут навстречу покупателям. В результате рынок стоит». Так, если на первичном рынке снижение цен прекратится через год-два, то «вторичка» будет медленно ползти вниз в течение всего десятилетнего периода.
ПРИЧИНЫ. Первая: цены на жилье в Москве завышены по сравнению с большинством городов-миллионников. При курсе 30 рублей за доллар Москва была безумно переоценена. Девальвация рубля, последовавшая за обвалом нефтяного рынка и введением санкций, сдула этот пузырь, но не до конца.
Вторая: стоимость недвижимости адекватна, когда цена метра примерно равна среднему доходу населения за месяц.
Средний доход на каждого москвича, по официальным данным, около 60 тысяч рублей, у среднего класса ближе к 100 тысячам рублей. А квадратный метр в Москве стоит около 170 тысяч рублей.
Третья: огромный перевес предложения (в том числе новостроек) против небольшого спроса. Впрочем, в свете запуска программы реновации процесс балансировки спроса и предложения может сильно затянуться.
Четвертая: средняя стоимость столичного метра, по идее, должна отвечать уровню цен на нефть — порядка 50 долларов за баррель, или стоить 120 тысяч рублей, а не 170.
Пятая: низкая доходность аренды. Во всем мире нормальным считается положение дел, когда этот показатель превышает доходность депозитов, у нас пока наоборот.
РОСТ. Новый рост цен должен начаться ближе к 2024 году. Но вряд ли будет интенсивным. Причинами роста Репченко называет возможную смену власти и частичное восстановление цен на нефть. И последнее: шесть-семь лет — достаточный срок для развития в России собственного производства, что должно привести к росту доходов населения и повышению уровня жизни.
Как может подешеветь вторичная недвижимость к 2020 году в Москве
эконом:
порядка 100 тысяч рублей за метр, отдельные проекты даже ниже;
комфорт:
120 — 150 тысяч рублей;
бизнес:
150 — 250 тысяч рублей;
элита*:
300 — 600 тысяч рублей.
* в широком смысле, не уникальные объекты
